Teknisten järjestelmien määrä asunto-osakeyhtiöissä on jopa kymmenkertaistunut vuosituhannen alusta. Jos aiemmin yhtiössä oli vain lämpökeskus ja katolla pari huippuimuria, nyt uusissa yhtiöissä asukas voi säätää huoneistonsa lämpötilaa sekä ilmanvaihtoa itse ja elektroniikkaa on upotettuna jopa hanoihin. Tämän myötä perinteisen kiinteistönhuollon ammattilaisten rinnalle tarvitaan talotekniikan osaajat.
Muutos asunnoissa on ollut valtava: Radiaattorit ja mekaaniset termostaatit on korvattu lattialämmityksellä, jonka sähköisiä toimilaitteita ohjataan huonekohtaisilla säätimillä. Asuntokohtaiset ilmanvaihtokoneet ja jäähdyttimet tuovat mukavuutta, mutta vaativat vuosittaista huoltoa. Paloilmoitinlaitteet on liitetty sähköverkkoon ja savunpoistojärjestelmiä ohjaa automaatio. Ovikellokin on tyypillisesti videopuhelin.
Kiinteistöjen ennakoiva huolto ja ylläpito on muuttunut sitä vaativammaksi, mitä asuinrakennusten teknisten järjestelmien määrä on lisääntynyt.
– Me vahvistimme entisestään teknistä osaamistamme ja perustimme erillisen talotekniikan yksikön kiinteistönhuoltomme rinnalle, jotta pystymme jatkossakin tarjoamaan kaikki ne palvelut, joita ennakoivalta ja ammattitaitoiselta kiinteistön huollolta vaaditaan. Jo nyt yksikössä työskentelee liki 20 asentajaa, kertoo yksikönjohtaja Henri Harka Kiinteistöässältä.
Talotekniikan yksikkö tarjoaa sähköhuollot ja -asennukset, monipuoliset putki- ja ilmanvaihtotyöt aina suunnittelusta toteutukseen asti.
Näkymätön tekijä
Taloyhtiöihin on tullut paljon lisää tekniikka, joka tekee asumisesta miellyttävämpää ja turvallisempaa, mutta sen toiminta ei näy käyttäjälle. Nämä ovat asioita, joihin tarvitaan ammattilaisen silmät.
– Meille saattaa tulla ilmoitus, että huoneistossa on kylmä. Tilanne voitaisiin äkkiä korjata nostamalla lämpötilaa, vaikka laastariratkaisun sijaan katse pitää nostaa järjestelmätasolle. Todellisuudessa juurisyy voi toimilaitteen tai lämpötila-anturin rikkoontuminen. Pahimmillaan koko verkoston tasapainotus voi olla pielessä. Tämä esimerkki vaatii ymmärrystä siitä, millaiseksi kiinteistön lämmönjakoverkosto on suunniteltu ja säädetty sekä miten sitä tulisi käyttää, Harka antaa esimerkin.
Vastaavasti huoltopyyntö voi koskea kylpyhuoneen ilmanvaihtoa. Harka kertoo, että tyypillinen tapaus on uusi yhtiö, jossa kylpyhuone jää kosteaksi, vaikka lämpötila on oikea ja ilmanvaihtokone käy. Syy saattaa löytyä automaattisesti sulkeutuneesta palopellistä, joka estää ilmanvaihtoa toimimasta normaalisti tai vaikka lattialämmityksen kierron puutteesta.
– Kokemus ja osaaminen mitataan siitä kohtaa, kun pitää osata arvioida, toimiiko talotekninen järjestelmä niin kuin se on suunniteltu, hän lisää.
Talotekniikka vaatii ennakointia ja jatkuvaa huoltoa
Laitteistojen tarkoituksen mukainen toiminta vaatii usein jatkuvaa huoltoa ja ylläpito – oli kyse sitten uudesta yhtiöstä tai vanhemmasta kiinteistöstä, jossa järjestelmiä on päivitetty.
– Viimeisen vuosikymmenen aikana useat asunto-osakeyhtiöt ovat tehneet ajankohtaisia energiaremontteja. Valitettavasti järjestelmien huoltoa ei ole kaikissa kohteissa osattu ennakoida. On hyvä muistaa, että esimerkiksi LTO-järjestelmä vaatii vuosittaista huoltoa. Muutoin päädytään herkästi tilanteeseen, jossa vain reagoidaan siihen, kun jotain rikkoontuu tai kun järjestelmä ei enää toimi energiatehokkaasti.
Kiinteistönhuollolta tämä vaatii kykyä havainnoida ja ymmärtää järjestelmätason toimintaa. Huollolla ja ylläpidolla pidennetään paitsi kiinteistöjen myös järjestelmien käyttöikää. Hyvin toimivat järjestelmät varmistavat asumisviihtyvyyden.
– Omistaja-arvon ja kiinteistön ylläpidon kannalta ennakointi on aina parempi vaihtoehto. Parhaiten onnistumme silloin, kun käyttäjä ei edes huomaa taloteknisen järjestelmän olemassaoloa.